Аналитический отчет о рынке ипотечных кредитов для физических лиц в банках Украины за ноябрь 2012 года
10 декабря 2012, 17:40 просмотров: 4808
1. Общая характеристика рынка
Основные итоги развития рынка ипотечного кредитования физических лиц в октябре 2012 года следующие:
количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, уменьшилось на одно финучреждение и составило 24, а количество кредиторов первичного рынка недвижимости не изменилось и составило 18 учреждений. Рынок ипотеки по программам ГИУ состоит из 12 учреждений;
согласно последним данным НБУ, портфель ипотечных кредитов физических лиц в банках Украины в октябре увеличился на 465 млн. грн. или на 0,57% до 81,3 млрд. грн. по состоянию на 31.10.2012 года;
средняя эффективная ставка в гривне по кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке в ноябре 2012 года повысилась на 0,27 п.п. до 20,56%, а на вторичном рынке - на 0,54 п.п. до 22,8% годовых;
наиболее популярным максимальным сроком кредитования, как на первичном, так и на вторичном рынке по состоянию на 26.11.2012 г. оказался период 20 лет;
наибольшее количество программ ипотеки имели минимальный первоначальный взнос от 30% до 50% - 51% предложений на вторичном рынке и 60,71% предложений на первичном рынке;
наблюдательный совет ГИУ утвердил новую ставку рефинансирования для ипотечных кредитов на уровне 18% годовых в гривне.
«ГИУ, как и любой другой участник рынка ипотечного кредитования, следует его тенденциям. Значительный рост стоимости ресурсов для финучреждений повлек за собой изменение процентных ставок по ипотечным программам», - прокомментировал ситуацию Станислав Мошкин, руководитель направления ипотечного кредитования Астра Банка;
председатель правления ГИУ Валентин Рыбачук сообщил о том, что арендовать квартиру с правом выкупа площадью 50 кв. м будет стоить 2,6 тыс. гривен в месяц;
банки увеличили сроки кредитования на покупку жилья на первичном рынке.
В октябре 2012 года объем портфеля ипотечных кредитов, выданных украинскими банками населению, впервые за последние полгода показал восходящий тренд, увеличившись на 465 млн. грн. или 0,57% до 81,3 млрд. грн., что на 13,919 млрд. грн. или 14,62% меньше по сравнению с началом текущего года. В целом, доля ипотечных кредитов составляет 42,77% от общего портфеля целевых займов населения в октябре месяце.
График 1. Динамика портфеля ипотечных кредитов, предоставленных банками населению за период 31.01.2012 по 31.10.2012 года, млн. грн. (согласно данным НБУ)
При этом доля кредитов в национальной валюте составляет 32%, а в иностранной – 68% портфеля ипотечных кредитов. В том числе, долларовые займы составляют 64,39%, что на 0,8 п.п. меньше, нежели в сентябре, займы в евро - 1,49%, другие валюты - 1,82% портфеля ипотечных кредитов.
Диаграмма 1. Валютная структура портфеля ипотечных кредитов населению по состоянию на 31.10.2012 г., % от общего портфеля выданных ипотечных займов (согласно данным НБУ)
В ноябре 2012 года количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости, уменьшилось на одного участника () и составляет 24 финансовых учреждений, в то время как на первичном рынке их количество не изменилось и составляет 18 организаций. При этом с начала года динамика показателя следующая: минус 2 банка в сегменте кредитования на вторичном рынке и плюс 2 банка - на первичном рынке жилья.
График 2. Динамика количества банков, кредитующих в гривне на покупку жилья на вторичном и первичном рынках, за ноябрь 2012 года, шт. (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
Что касается сегмента рефинансирования ипотечных займов сроком на 5 лет, то в ноябре количество активных банков на рынке не изменилось, закрепившись на уровне 4 учреждений, тогда как с начала отчетного года значение индикатора увеличилось на 1 организацию.
«Программы ипотечного кредитования требуют наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов. В основном, ипотечные займы перестают выдавать коммерческие банки в случае оттока депозитов», - прокомментировал ситуацию Станислав Мошкин, руководитель направления ипотечного кредитования Астра Банка.
Количество банков, предлагающие льготные кредиты по программе ГИУ в ноябре не изменилось и составило 12 учреждений. С начала текущего года значение показателя выросло в 2 раза.
2. Ценовые характеристики рынка
Средняя эффективная ставка по кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке в ноябре 2012 года повысилась на 0,27 п.п. до 20,56% годовых, что свидетельствует о повышении темпов ее роста в два раза, сравнительно с динамикой в октябре. В то же время в период январь – октябрь значение показателя повысилось на 1,93 п.п. Значения минимальной и максимальной эффективных ставок на рынке не изменились и составляют 12,9% и 33% годовых соответственно, тогда как за предыдущий период (октябрь месяц) они повысились сразу на 0,67 и 7,8 п.п., соответственно.
График 3. Динамика эффективной ставки в гривне по кредитам на покупку жилья на первичном рынке в январе-ноябре 2012 года, срок кредитования - 10 лет, % годовых (по данным компании «Простобанк Консалтинг» )
По кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья в ноябре 2012 года среднерыночная эффективная ставка повысилась на 0,54 п.п. до 22,8% годовых, тогда как с начала этого года до октября месяца включительно, индикатор вырос на 2,34 п. п. При этом минимальное и максимальное значения данного показателя в отчетом месяце не изменились, зафиксировавшись на уровнях 12,2% и 33% годовых соответственно. Следует отметить, что максимальное значение эффективной ставки в период январь-октябрь 2012 г. повысилось на 8,7 п.п.
График 4. Динамика эффективной ставки в гривне по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке в январе-ноябре 2012 года, срок кредитования - 10 лет, % годовых (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
В сегменте рефинансирования ипотечных кредитов среднерыночная эффективная ставка в ноябре повысилась на 0,6 п. п. до 22,47% годовых, что свидетельствует о повышении темпов ее роста в три раза сравнительно с динамикой в октябре. Тогда как в период январь-октябрь 2012 года значение показателя выросло на 1,49 п.п. Что касается ставок по льготным ссудам программы ГИУ, то в отчетном месяце средняя эффективная ставка не изменилась и составила 15,04% годовых, в период январь-октябрь ее значение снизилось на 0,13 п.п.
3. Структурные характеристики рынка
Что касается структурных характеристик рынка ипотечного кредитования населения, то большинство займов по состоянию на 31.10.2012 г., согласно данным НБУ, характеризовались сроком более 5 лет – 65,82 млрд. грн или 80,96% от портфеля ипотечных кредитов, что на 1,87 п.п. меньше, нежели в октябре месяце. Тогда как 10,51 млрд. грн. или 12,93% портфеля ипотечных кредитов характеризовалось сроком от 1 до 5 лет, а сроком до 1 года – всего 4,97 млрд. грн или 6,11% портфеля ипотечных кредитов.
Диаграмма 2. Структура портфеля ипотечных кредитов населению в зависимости от срока займа по состоянию на 31.10.2012 г. (по данным НБУ)
Эффективная ставка большинства кредитных предложений на вторичном рынке жилья с классической формой погашения по состоянию на 26.11.2012 г. находилась в диапазоне от 22,59% до 27,79% годовых – 24 (или 50%) из 45 программ на рынке. То есть, прослеживается тенденция к уменьшению количества предложений в этом сегменте (минус 11, по сравнению с октябрем 2012г.) и их удорожанию, ведь в прошлом отчетном периоде большинство программ сосредотачивалось в ценовом диапазоне от 17,4% до 22,59% годовых. По состоянию на конец ноября в ценовой диапазон от 22,59% до 27,79% годовых попало 18 программ, а в диапазон от 27,79% до 32.99% годовых – 4 программы. Всего по 2 кредитным предложениям были зафиксированы ставки в диапазоне от 12,19% до 17,4% годовых (программы Ощадбанка, которые, как и месяц назад, устанавливают на рынке ценовой минимум). «Шаг» каждого ценового диапазона остался на прежнем уровне и составляет 5,2 п.п.
Диаграмма 3. Распределение количества кредитов на покупку жилья на вторичном рынке в зависимости от размера эффективной ставки по состоянию на 26.11.2012г., срок кредита - 10 лет, классическая схема погашения (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
Количество предложений в сегменте ипотечного кредитования на первичном рынке жилья не изменилось и составляет 40 предложений с классической формой погашения, большинство из которых 14 (или 35%) предполагали эффективную ставку в ценовом диапазоне от 15,29% до 19,71% годовых. Также 12 и 11 предложений (или 30% и 27,5%) были зафиксированы в диапазоне с эффективными ставками от 19,71% до 24,14% годовых и эффективными ставками 24,14% до 28,56% годовых. А ставки по 3 ссудам вошли в диапазон от 28,56% до 32,99% годовых (программы Укрэксимбанка).
Диаграмма 4. Распределение количества кредитов на покупку жилья на первичном рынке в зависимости от размера эффективной ставки по состоянию на 26.11.2012г., срок кредита - 10 лет, классическая схема погашения (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
Наибольшее количество предложений по ссудам на приобретение недвижимости на вторичном рынке по состоянию на 26.11.2012 г. предполагали кредиты на максимальный срок 20 лет - таких предложений было 113, тогда как наименьшее количество предложений, а именно 6, предполагало максимальный срок ссуды 3 года.
Таким образом, среднерыночный максимальный срок кредитования по ссудам на приобретение недвижимости на вторичном рынке составляет 15 лет и 4 месяца.
«Если застройщик испытывает трудности с реализацией жилой недвижимости и, соответственно, погашением предоставленной банком ссуды, банку необходимо активизировать продажи недвижимости через механизм ипотечного кредитования. В таком случае финансовое учреждение изменяет неценовые параметры кредита для потенциальных покупателей, в том числе и максимальный срок займа, делая его более лояльными. С ноября месяца мы наблюдаем именно такую тенденцию», - описал ситуацию на рынке Станислав Мошкин, руководитель направления ипотечного кредитования Астра Банка.
Диаграмма 5. Распределение количества кредитных предложений на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости в зависимости от максимального срока по состоянию на 26.11.2012 г. (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
Что относится к сегменту кредитования на первичном рынке недвижимости, то наиболее популярный максимальный срок на отчетную дату также составил 20 лет – 157 предложений из 253, тогда как наименьшее количество предложений, а именно 4, предполагало максимальный срок займа 1, 4 и 7 лет.
Таким образом, среднерыночный максимальный срок кредитования по ссудам на приобретение недвижимости на первичном рынке составляет 16 лет и 1 месяц.
Диаграмма 6. Распределение количества кредитных предложений на покупку жилья на первичном рынке недвижимости в зависимости от максимального срока по состоянию на 26.11.2012 г. (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
Что касается льготных кредитов по программе ГИУ, то наибольшее количество предложений по состоянию на 26.11.2012 г. было зафиксировано с максимальным сроком 30 лет (37 программ), а наименьшее количество предположений на отчетную дату было зафиксировано с максимальным сроком 5 лет (2 программы от банка «Финансы и Кредит»).
По состоянию на 26.11.2012 г. наибольшее количество кредитных предложений сроком 10 лет на вторичном рынке недвижимости было зафиксировано с минимальным авансом от 30% - таких программ было 51%, они и составили основу диапазона от 30% до 50%, которая характерна для 59,26% предложений. Для 22,22% предложений был характерен минимальный первоначальный взнос в диапазоне от 50% до 80%. Наименьшее количество предложений (18,52%) было зафиксировано с минимальным авансом от 10% до 30%.
Диаграмма 7. Распределение количества кредитов на покупку жилья на вторичном рынке в зависимости от размера минимального аванса по состоянию на 26.11.2012 г., срок кредита - 10 лет, (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
Что касается первичного рынка недвижимости, то наибольшее количество кредитных программ сроком 10 лет также было зафиксировано с минимальным авансом в диапазоне от 30% до 50% - таких программ было 60,71%. Для 30,36% предложений по состоянию на 26.11.2012 г. был характерен минимальный первоначальный взнос в диапазоне от 50% до 80%, а для 8,93% - от 20% до 30%.
Диаграмма 8. Распределение количества кредитов на покупку жилья на первичном рынке в зависимости от размера минимального аванса по состоянию на 26.11.2012 г., срок кредита - 10 лет, (по данным компании «Простобанк Консалтинг»)
4. Прогнозы развития рынка
Станислав Мошкин, руководитель направления ипотечного кредитования Астра Банка
Зимой 2013 года не предвидится существенных изменений процентных ставок по ипотечным программам. Вместе с тем, вполне вероятно, что после принятия бюджета Украины на 2013 года ставки по программе ГИУ могут понизиться.
Что касается количества кредиторов, то зимой 2012-2013 гг. возможен уход с рынка ипотечного кредитования еще ряда коммерческих банков. Но уже весной-летом 2013 года, скорее всего, мы будем наблюдать возврат большинства участников в этот сегмент.
Алексей Тихонов, начальник управления кредитования УкрСиббанка BNP Paribas Group
Мы предполагаем, что средняя ставка для клиентов по ипотечным кредитам ГИУ вырастет как минимум до 20% годовых, что с учетом комиссий значительно снизит потребление ипотечных кредитов. Вместе с тем, в связи с ожиданиями изменения порядка оформления прав собственности на недвижимость в следующем году, возможен рост сделок по приобретению жилья. Кредиты под залог недвижимости могут стать самым популярным видом ипотечного кредитования в начале 2013 года.
Этой зимой банки смогут кредитовать ипотеку только под программы ГИУ по весьма непривлекательным ставкам. Причины известны: отсутствие недорогих ресурсов для финансирования ипотеки на интересных клиентам условиях. При условии снижения стоимости рефинансирования ГИУ (то есть готовности ГИУ выкупать кредиты по ставке ниже 18%) банки снова могут установить кредитные ставки, которые будут востребованы, и рынок ипотеки может даже вырасти, поскольку к новому году всегда происходил рост продаж жилья.
Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра
При удорожании кредитных ресурсов, увеличение сроков кредитования вполне логично. Это позволяет если не оставить на прежнем уровне, то хотя бы незначительно поднять ежемесячный платеж, и соответственно сохранить «привлекательность» такого инструмента как кредит. Тенденция к увеличению сроков кредитования продлиться, но не думаю, что сроки ипотечного кредитования на первичном рынке достигнут отметки выше 20-25 лет. Что касается прогнозирования ставок, я думаю, что к концу февраля – началу марта 2013 года можно ожидать кредитных ставок на уровне мая-июня 2012 года.
